[이사꿀팁] #2 초보자를 위한 대출 관련 팁 (대출금액예상, 은행금리조회, 소액임대차보호금, 대출준비 등)

안녕하세요 조뚜비입니다.
이번 글은 이사준비 중 대출에 관련된 팁입니다. 제가 매매 계약을 했다보니.. 이번 글은 전세대출보다는 담보대출(주택담보대출) 에 더 초첨이 맞춰져 있다는 것.. 미리 말씀드립니다.
 
글은 총 4단계 이고

    1. 이사할 집에 대한 조사 팁

    2. 초보자를 위한 대출관련 팁        ◀ 현재글

    3. 부동산 중개 / 계약 팁

    4. 세금 정리

  + 전체 팁 파일 다운로드하기 (pdf, 삼성노트(sdocx)파일)

입니다. 각 상황에 맞게 읽어 주세요~!

2. 대출 관련 팁

 

✅ 주택담보대출 (aka주담대) 대출액 예상하기

  - 담보금액은, 계약한 가격이 아니라 담보 주택의 <kb 부동산 리브온의 시세>로 매겨진다
  - 즉, 평균시세보다 높은 집을 샀다면.. 혹은 평균시세가 아직 내 집값보다 낮은 상태라면! 예상한 금액보다 적게 나올 수도 있다

  - 시세조회 > 아파트입력 > 일반평균가 (상위평균가 아님!)

 

 ·  상위 평균가 : 해당 면적 내에서 고가로 거래되는 선호 세대들의 평균적인 가격

 ·  일반 평균가 : 해당 면적 내에서 일반적으로 거래되는 세대들의 평균적인 가격

 ·  하위 평균가 : 해당 면적 내에서 저가로 거래되는 세대들의 평균적인 가격

 

✅ 은행 금리 한꺼번에 조회하기
- 전국 은행연합회 소비자포털 에서 시중 은행사의 대출상품별 (주담대, 신용대출..) 신용등급별 은행금리 조회가능
- 다만 대출금액 및 본인의 상황별로 금리가 달라질 수 있으니 해당 정보는 참고만 하고 직접 상담 받는 것을 추천!
- 21년 1월 기준, 생명보험사는 조회 불가능

 

간단한 대출금리만 비교할 수도 있고, 상세(기준/가산/가감조정금리 등)도 확인가능. 엑셀로 출력도 가능하다.

 

✅  주담대 일 때 주택 수에 따라 LTV가 달라져요

- LTV(Loan To Value ratio)은 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율

- 천안기준) 현재 1채 > 매각 후 신규 1채에 대해 주담대: 최대 70%

- 1채를 그대로 두고 신규 1채를 추가로 주담대 하려면 최대 60% 

 

✅  고정금리? 변동금리?

- 쭈욱 고정은 없다, 보통 5년고정 + 6개월변동 으로 함

- 5년고정+6개월변동 vs 1년변동 중에 싼걸로 고르기도 함

 

✅ 주담대 에서는 '소액임차보증금' 을 제외하고 대출을 해 준다.

- 수도권은 약 3천, 지방은 1.7천만원정도 제외된다🙄

- 담보대출을 받은 집으로 임대를 하는 경우, 소액임차인(세입자)의 보증금을 임대인의 사정(급매, 경매...)로 부터 보호하는 최소한의 금액

- 소액임차보증금 을 총 대출액에서 빼고싶지않다면?

   > 그렇게도 대출이 가능하지만 0.1~0.2% 정도 금리가 올라간다 (=mci, 모기지신용보험 : 은행이 서울보증보험에 가입함으로서 1700만원을 더 빌려주는 방식. 그래서 금리가 올라감. 대출을 풀로 빡!! 땡기지 않아도 된다면 1700만원을 포기하는게 여러모로 유리하다)

- 대출조건에 따라 다를 수 있으나, mci로 1700만원 빼지않고 금리 0.1% 올려서 풀로 대출 땡겨받았다가, 원금을 1700만원 이상 갚고나면 다시 금리가 0.1% 낮아지는 경우도 있을 수 있다.

 

✅ 주담대와 신용대출 동시에 대출은 불가능하다

- 신용대출로 집을 사지 못하게 하려는 정부정책 때문

- 신용까지 영끌이 필요하다면(!!) 신용대출을 3개월 이전에 쭉 땡겨놓고, 3~6개월 이후 주담대를 하는게 좋다

    ※ 마통(마이너스통장) 또한 신용대출 종류 중 하나이다

- 20.11.14기준, ① 8천만원이상 고액연봉자가 ② 1억초과의 신용대출을 받는 경우, 주택담보대출과 동시에 빌리는건 불가능하다💁‍♀️

      > 주담대를 못받거나 / 신용대출을 다갚고받거나 다. 

 

✅ 대출 준비하기 .... 🤢...🤮🤮🤮

  - 1등급(적어도 2등급)을 만들어두고 대출을 받읍시다!!! (금리가 낮아지고 유리한 조건이 됨)

  - 준비서류등은 대출담당자분이 친절히 알려주심!

      ▷ 예: 재직증명서, n년치 원천징수영수증, 인감증명서, 주민등록 등본/초본, 가족관계증명서, 전입세대열람내역서 등 

  - 상환방식은 원리금균등상환 / 원금균등상환 / 만기일시상환 등의 방법이 있음

     > 총 이자액: 만기일시 > 원리금균등 > 원금균등 순

  - 여러 곳을 알아볼수록 당연히!! 유리함

     > 인터넷 대출매니저들이나, 부동산 소개도 나쁘지 않아요! 경계ㄴㄴ

     > 주담대는 특히나 대출금액이 크므로.. 0.1% 금리차도 큽!니다

  - 저금리시대 담보대출은 대출기간이 길수록, 원금은 적게 갚을수록 유리!

  - 생명보험사 에서도 담보 대출 가능하며 신용하락 없음 (19.6.25~, 참고뉴스) 
  - 금리조건은 대체로 5년고정+6개월 변동이 일반적 (가끔 30년/35년 고정도 있음)

  - 중도상환수수료 발생기간이 끝나면 다른 대출로 갈아탈 수 있음!

   > 5년고정 2.8% 를 쓰다가, 중도상환수수료 발생기간(ex 3년)이 지났는데, 금리가 떨어져서 2.5%대 수준이라면? 다른 대출로 또 5년고정 갈아타면됨. (근데 금리가 오르는 추세다? 그럼 30년고정금리 이런게 당연히 유리하겟지...)

  - 거치(원금빼고 이자만 납입)기간이 필요하다면 미리 조건을 잘 물어 봐 둘 것(★)

  - 봐야하는 조건 : 🌈금리조건 🌈대출기간 🌈월총상환금(원금+이자) 🌈기타조건(거치기간, 특약 등)

 

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